Jürgen Hess · Architekt
Leerstand beleben.
Historische Gebäude revitalisieren.
Machbarkeit, Planung und Instandsetzung für Eigentümer und Gemeinden im Tannheimer Tal, im Außerfern und im Allgäu.
- Leerstand belebenNutzungen entwickeln, Machbarkeit prüfen
- RevitalisierungKonzept und Planung für Bestand und Ortskern
- InstandsetzungHistorische Gebäude erhalten und weiterbauen
Ausgeführt
Bestehendes weiterentwickelt.
Floras Haus ist das aktuelle Referenzprojekt im Außerfern. Die vier Museen entstanden im Büro SPACE4, Stuttgart, dessen Geschäftsführer ich von 2013 bis 2023 war.
Floras Haus
Pioniere der Lüfte
Archäologisches Museum
Zumsteinhaus
Römermuseum
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Was biete ich an?
Ich zeige, welche Entwicklung für ein Gebäude oder einen Ortskern sinnvoll und machbar ist, und begleite auf Wunsch die Umsetzung. Die kostenlose Leerstandsberatung der Regionalentwicklung Außerfern ist ein guter erster Schritt. Ich setze dort an, wo es um Machbarkeit, Planung und Umsetzung geht.
- Für EigentümerMachbarkeitsstudie für ein Haus oder Grundstück: Bestand, Nutzung, Kosten, Förderung, Empfehlung
- Für GemeindenLeerstand und Gebäude im Ortskern: Nutzungsvarianten und Entwicklungsschritte, abgestimmt mit Gemeinderat und Land
- UmfangVon der Machbarkeit bis zur Bauleitung, vereinbart zu Beginn, auch stufenweise
Mehr zu Leistungen und Machbarkeit
Leistungsübersicht
Am Beispiel Floras Haus.
Von der ersten Untersuchung bis zur Abrechnung, ich war dabei Architekt in allen Phasen. Umfang und Reihenfolge richten sich nach der Aufgabe, nicht jeder Schritt ist in jedem Projekt nötig.
Machbarkeit
- BestandVerformungsgerechtes Aufmaß, Pläne, Akteneinsicht, Befunduntersuchung, Datierung der Hölzer
- Kosten und WertKosten- und Wertermittlung als Einschätzung, Grundlage für ein Kaufpreisangebot
- RechtBebauungsplan, Raumordnung und Flächennutzung erheben und zusammenfassen
- NutzungVarianten, Workshop, Baumassenstudien für Grundstück und angrenzenden Gebäude
- KonzeptSanierungs- und Restaurierungskonzept je Gewerk mit Kosten, Abstimmung mit der Denkmalpflege, Kostenschätzung, Finanzierung
- Gemeinde und LandBeratung mit Gemeinderat und Gestaltungsbeirat des Landes Tirol (Ortstermin)
Umsetzung und Förderung
- PlanungWerkplanung 1:50, Detailplanung bis 1:1
- VergabeLeistungsverzeichnisse, Vergabeunterlagen, Angebote einholen
- BauleitungBetreuung vor Ort, Lösungsvorschläge bei Befunden nach Gebäudeöffnung
- KostenKostenkontrolle, Abrechnung je Gewerk, Soll-Ist-Vergleich
- FörderungAnträge einreichen, Zusage bearbeiten, Nachweise erbringen
Wofür
Sechs Fragen vor dem ersten Strich.
Eine Machbarkeitsstudie beantwortet sie, bevor größere Mittel in Planung oder Ausführung fließen. Umfang und Prüftiefe werden vorab vereinbart.
- BestandWas ist da, und was ist davon wertvoll?
- MöglichkeitenWas ist baulich und rechtlich denkbar?
- NutzungWas braucht dieser Ort wirklich?
- WirtschaftWas ist finanzierbar und tragfähig?
- GenehmigungWas ist voraussichtlich genehmigungsfähig? (Einschätzung, eine Zusage erfolgt durch Baueingabe)
- VerzichtWas lassen wir bewusst weg?
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Wie gehe ich vor?
Erst verstehen, dann entscheiden, dann weiterbauen – mit Denkmalpflege und Handwerk von Anfang an.
- 1 · VerstehenBestand, Ziele und Rahmenbedingungen klären
- 2 · VergleichenNutzungs- und Entwicklungsvarianten nach gemeinsamen Kriterien prüfen
- 3 · EntscheidenBegründete Empfehlung und nächste Schritte festlegen
Mehr zu Ablauf, Methode und Zusammenarbeit
Konzeption
Fünf Schritte zur Entscheidung.
- 1 · HinsehenOrtsbegehung und Gespräche mit Eigentümern, Nachbarn und Gemeinde
- 2 · Bestand verstehenUnterlagen prüfen, Fachleute untersuchen, Befund dokumentieren
- 3 · VariantenMehrere realistische Möglichkeiten statt eines Masterplans
- 4 · PrüfenBauliche, rechtliche, wirtschaftliche und funktionale Kriterien vergleichen
- 5 · EntscheidenBegründete Empfehlung mit nächsten Schritten
Ergebnis ist eine Planungsgrundlage: Bestandsübersicht, Nutzungsvarianten, je nach Aufgabe Baumassenstudien, erste Wirtschaftlichkeitseinschätzung und eine Empfehlung.
Fünf Blickwinkel
Derselbe Ort, fünf Zukünfte.
Bei Floras Haus entstanden in einem interdisziplinären Workshop fünf Varianten, die »fünf Träume«. Daraus habe ich eine Methode entwickelt, die ein Gebäude nicht vorschnell auf eine Nutzung festlegt.
- KommunikationOrt der Begegnung
- BildungOrt des Lernens
- MachenOrt gemeinsamen Tuns
- VerwertungWirtschaftlichkeit und ihre Folgen prüfen
- UrsprungGeschichte verstehen, Qualitäten erhalten
Prinzipien und Zusammenarbeit
Ein Haus entsteht durch Menschen.
- Spuren erhaltenPatina und alte Reparaturen bleiben, wo fachlich möglich, sichtbar
- Am Haus entscheidenHandwerk, Restaurierung, Denkmalpflege und Planung früh zusammenbringen
- Erst fragenBrauchen wir das wirklich neu?
- GemeindeGemeinderat und Gestaltungsbeirat gehören zum Weg, nicht zur Hürde
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Wer steht dahinter?
Ich bin Architekt mit langjähriger Erfahrung in der Entwicklung, Sanierung und Vermittlung bestehender Gebäude. Ich verbinde sie mit der Frage, wie historische Häuser und ungenutzte Orte eine tragfähige Zukunft erhalten können.
- WerdegangStudium Stuttgart, eigenes Büro seit 1998, Geschäftsführer SPACE4 2013–2023
- BefugnisStaatlich befugter und beeideter Ziviltechniker, Tirol, Sitz Schattwald (zur Zeit noch ruhend)
- WeiterbildungMasterstudium Nachhaltige Immobilienwirtschaft, FH Kärnten (laufend)
Mehr zu Werdegang und Referenzprojekten
Werdegang
Vom Bestand aus denken.
Architekturstudium in Stuttgart, danach Projektarchitekt und Projektleiter. Eigenes Büro seit 1998, von 2013 bis 2023 Geschäftsführer der SPACE4 GmbH. Heute arbeite ich in Tirol, im Außerfern und im Allgäu.
- 1984–1991Studium Architektur und Stadtplanung, Universität Stuttgart
- 1991–1998Projektarchitekt und Projektleiter, Stuttgart
- Seit 1998Eigenes Büro in Stuttgart
- 2013–2023Geschäftsführer SPACE4 GmbH
- 1995–2010Lehraufträge, wissenschaftliche Mitarbeit, Professurvertretung (Universität Stuttgart, Hochschule Mainz)
- AktuellMasterstudium Nachhaltige Immobilienwirtschaft, FH Kärnten, Spittal an der Drau
Referenzen
Museen im Bestand.
Bei allen vier Projekten war ich als Geschäftsführer der SPACE4 GmbH verantwortlicher Architekt und Projektleiter, in allen Leistungsphasen.
Weitere Referenzen: »Zentrum der Antike« mit Porta Nigra und Kaiserthermen, Trier · Ehrenhalle im Rathaus Nürnberg · Museum Schwedenspeicher, Stade · Ausstellung »Dinge des Wissens«, Göttingen.
Gustav Weisskopf Museum Pioniere der Lüfte
Ein Speicher des 17. Jahrhunderts an der Stadtmauer wurde saniert und zum Museum entwickelt. Aus der geschädigten Tragstruktur entstand ein Luftraum über mehrere Geschosse für den Nachbau des Fluggeräts Nr. 21B.
- AuftraggeberStadt Leutershausen
- EröffnungSeptember 2023, 554 m² Ausstellung
- FotoElia Schmid
Archäologisches Museum Bad Königshofen
Die Schranne von 1693 wurde denkmalgerecht saniert und barrierefrei erschlossen. Ein schlichter Verbindungsbau führt Schranne und Salzhaus zusammen, Treppe und Aufzug aus Stahl stehen im Kontrast zum alten Holztragwerk.
- AuftraggeberArchäologische Staatssammlung München, Stadt Bad Königshofen
- Eröffnung2019, 250 m² Ausstellung
- FotoAxel Hartmann
Zumsteinhaus Kempten
Das Palais des frühen 19. Jahrhunderts wurde zum barrierefreien Stadtmuseum. Raumstruktur, Oberflächen und Details blieben erhalten; Treppe, Aufzug und Rampe schaffen Zugänglichkeit.
- AuftraggeberStadt Kempten (Allgäu), Kulturamt
- Eröffnung2019, 2.340 m² BGF
- FotoHermann Rupp
Römermuseum Weißenburg
Das klassizistische Haus wurde saniert und das Museum neu konzipiert. Das erste Obergeschoss bleibt hell, die Stuckdecke wurde restauriert; die Ausstellung führt von hell nach dunkel.
- AuftraggeberArchäologische Staatssammlung München, Stadt Weißenburg
- Eröffnung2017, 400 m² Ausstellung
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Warum Bestand erhalten?
Die nachhaltigste Form des Bauens beginnt mit dem Erhalten des Vorhandenen. Das ist kein Dogma, sondern ein Prüfauftrag: Was lässt sich erhalten, was muss sich ändern, und wann ist Ersatz begründet?
- HaltungNicht Rekonstruktion, nicht Museum: Weiterbauen an einer Geschichte
- WirtschaftNachhaltig heißt auch wirtschaftlich tragfähig
- Buch»Flora träumt«: Wie Orte entstehen, die bleiben
Mehr zu Haltung und Buch
Haltung
Nicht Rekonstruktion.
Nicht Museum.
Weiterbauen an einer Geschichte.
Nachhaltig heißt auch wirtschaftlich tragfähig: Ein revitalisiertes Gebäude muss langfristig genutzt und finanziert werden können. Das betrachte ich von Anfang an mit, auch im Rahmen meines Masterstudiums.
Alle guten Dinge haben etwas Lässiges und liegen wie Kühe auf der Wiese.
Friedrich Nietzsche, Menschliches, Allzumenschliches II
Buchprojekt
Flora träumt.
Wie Orte entstehen, die bleiben. Das Buch erzählt die Geschichte eines Hauses aus dem 16. Jahrhundert und entwickelt daraus ein Plädoyer für einen neuen Umgang mit historischen Orten.
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Wo arbeite ich?
Ich arbeite im Tannheimer Tal, im Außerfern und im Allgäu. Im Mittelpunkt stehen Gebäude und Orte, deren nächste Entwicklung geklärt werden muss.
- RegionTannheimer Tal · Außerfern · Allgäu
- Floras HausBauernhaus aus dem 16. Jahrhundert in Schattwald
- Kontaktmail@florashaus.at · +43 676 4810004
Mehr zu Floras Haus
Floras Haus
Ein Haus aus dem 16. Jahrhundert findet seinen Weg.
Bauernhaus in Schattwald, die Bauhölzer wurden dendrochronologisch auf 1529 bis 1536 datiert. Nach jahrzehntelangem Leerstand wurde es ab 2022 restauriert und 2023 eröffnet. Bauherrin war die THSvision GmbH, deren Geschäftsführer ich zu dieser Zeit war, als Architekt habe ich das Projekt geplant und betreut.
Zeitstrahl
Von der Salzstraße bis zur Eröffnung.
- Nach dem BauernkriegDie Landesstraße 199 verbindet Jochpass und Gaichtpass und kürzt den Salztransport von Hall in die Schweiz ab
- 16. JahrhundertDas Haus entsteht, Fällzeit der Hölzer 1529 bis 1536
- Um 1972Die letzte Bewohnerin, Florentine, genannt Flora, verlässt das Haus
- 2021Das Haus wird nach langem Leerstand erstmals betreten und ist überraschend gut erhalten
- Mai 2022Die Restaurierung beginnt, das Land Tirol fördert sie
- 28. Juli 2023Die Restaurierung ist abgeschlossen, das Haus wird Ort für Gäste
Mehr: Die Räume · Die Pläne · Ein Interview · Bautagebuch (florashaus.com)
Gliederung
Fünf Fragen, fünf Antworten.
Der erste Schritt
Erzählen Sie mir von Ihrem Ort.
Schildern Sie kurz: Um welches Objekt oder welchen Ortsteil geht es, was ist offen, und welche Entscheidung steht an? Ich melde mich bei Ihnen und kläre, ob und wie ich Sie unterstützen kann.